כל אחד רוצה להשקיע בנכסי נדל"ן ולייצר לעצמו הכנסה פסיבית (או כמעט פסיבית) אולם כל יזם נדל"ן מקצועי יאמר לכם להכיר היטב את התחום לפני שאתם משקיעים כסף רב על נכס. רכישת נכס היא מההשקעות הגדולות ביותר שתעשו בחייכם, במיוחד אם אינכם עובדים בתחום הנדל"ן במשרה מלאה אלא רק מחפשים נכס או שניים נוספים להשקעה. כדי להרוויח מנדל"ן תצטרכו לבחור נכס עם תשואה מספיק גבוהה, נכס באזור עם ביקוש גבוה (כדי להישאר כמה שפחות זמן ללא שוכר) ו/או נכס בעל פוטנציאל לעלייה בערך בשנים הקרובות כדי למכור אותו ברווח.
איך נדע מהי תשואה טובה על נכס?
ראשית כדאי להכיר שתשואה על דירות בישראל נעים בדרך כלל בין 2.5% ל5% כאשר 5% נחשב אחוז מדהים בישראל. התשואה תהיה לרוב סביב ה3% ברוב חלקי הארץ ועבור מרבית הנכסים המיועדים למגורים. תשואה טובה היא תשואה שתכניס לכם כמה שיותר כסף בשכירות החודשית/השנתית על הנכס. במידה ונטלתם משכנתא כדי להשלים את ההון האישי שלכם לצורך השלמת הנכס אז תשואה טובה תהיה כזו שמכסה את תשלומי המשכנתא כולל הריבית שלה (יש לשים לב גם לתנאי הריבית העשויים להשתנות ולשנות את סכומי המשכנתא לאורך השנים).
מהו הליך הנכון להשביח נכס ומכירתו ברווח?
הליך השבחה של נכס הוא למעשה רכישת נכס בסכום מסוים, ביצוע פעולה מסוימת שמעלה את הערך שלו ומכירתו לאחר מכן ברווח. יש המשביחים נכסים על ידי המתנה שערך הנכס יעלה מעצמו (מאז ומתמיד נכסי הנדל"ן בישראל רק הולכים ומעלים את ערכם גם ללא פעולות השבחה יזומות). פעולות השבחה כאלה יכולים להיות שיפוץ, רכישת ריהוט, ניקיון ושדרוג של ריהוט קיים, עיצוב פנים מיוחד ועוד.
פעולות שונות שתוכלו לבצע כדי להשביח את הנכס:
- שיפוץ – עבודות שיפוץ למיניהן יכולות להעלות משמעותית את ערך הנכס. לדוגמה פיצול של חדר בבית ל2 חדרים, שיפוץ וצביעת הקירות, החלפת ריצוף, החלפת כלים סניטריים ועוד.
- רכישת ריהוט – אופציה נוספת היא כמובן לרכוש ריהוט. מלבד העובדה שרכישת הריהוט לכשעצמה עולה כסף הרי שהיא גם חוסכת לבעלי הבית הובלה, הרכבה, נסיעות שונות לחנויות, השקעה במעצב פנים שידע להתאים את הריהוט למבנה הדירה ולעיצוב קונספט אחיד ומיוחד. ברגע שהבית מוכן ומלא כבר למגורים זה אוטומטית מעלה את ערך הנכס בצורה משמעותית וזה נהדר עבור מי שרוצה להשכיר את הנכס בעלות גבוהה יותר ואף למכור את הנכס ברווח מהיר.
- עיצוב פנים מיוחד – מעצב פנים גם כן עולה כסף ואם יש לכם מעצב פנים שיכול לספק מעטפת פנימית נפלאה ומעוצבת לבית ולהציג אותו בצורה מרהיבה ונעימה הרי שזה ישפר משמעותית את ערך הנכס ואת הסיכוי שלכם למכור את הנכס.
- ניקיון ושדרוג הריהוט – שירותי ניקיון שונים כמו ניקוי ספות או ניקוי שטיחים יהיו חשובים מאוד לאחר שיפוץ הנכס ו/או אם יש לכם ריהוט בנכס ואתם רוצים לנקות ולשדרג אותו לצורך שיווק הנכס. פעולה זו אינה מעלה באופן מהותי את ערך הנכס אולם כן חשובה להצגת הנכס ולשיפור סיכויי ההשכרה/המכירה שלו.
