מה צריך לדעת לפני רכישת דירה בתמ"א 38?

פעולת חיזוק המבנים שמבוצעת במסגרת פרויקט תמ"א 38 נחשבת לאחת מפעולות הבנייה המורכבות למדי, ויחד עם פרויקטי פינוי בינוי, פרויקטי תמ"א פותחים בפניכם את האופציה לרכישת דירה חדשה במסגרת התחדשות עירונית. האם כדאי לרוץ ישר לקנות דירה בפרויקט כזה? מה חשוב לדעת לפני כן?

מהי, בעצם, תמ"א 38?

תמ"א – ראשי תיבות לתוכנית מתאר ארצית, במקרה שלנו – מס' 38. היא תוכנית שמטרתה חיזוק יסודותיהם של בניינים ישנים אשר נבנו לפני שנות ה-80, שבהן נכנס לתוקפו תקן הבניה הנוגע לסיכון הקיים ברעידת אדמה. את חיזוקו של הבניין, שיפוצו והרחבתו (בהוספת הממ"ד והמרפסות) מבצעים קבלן בניין בשיתוף עם יזם. מדוע שהם יעשו זאת "בהתנדבות"? לאחר סיום הבנייה ו"החזרת" הדירות הקיימות לדייריהן המקוריים, דירות נוספות שנבנו על ידי הקבלן והיזם נמכרות לקהל הרחב. יחד עם זאת, רצוי לזכור, כי מאחר והמדובר בתמ"א 38 ולא בפרויקט פינוי ובינוי, למרות שהדירות הנוספות, העודפות, הן חדשות, הבניין עצמו אינו חדש.

מחירי דירות בבניין שעבר פרויקט תמ"א 38

רכישת דירה בבניין שעבר שיפוץ במסגרת פרויקט תמ"א אינה זהה לרכישת דירה חדשה מקבלן, שכן במרבית המקרים, התשתיות של הבניין הן עדיין אותן תשתיות ישנות (שוב, בניגוד לפרויקט פינוי בינוי). זוהי הסיבה העיקרית לכך שמחירי דירות פרויקט תמ"א יהיו זולים יותר ממחירן של דירות דומות באזור. הפרש המחירים יכול לבוא לידי ביטוי באחוזים בודדים או להגיע גם לעשרות אחוזים, הכל תלוי בנתונים הספציפיים של פרויקט התמ"א. מה שכן, בטוח כי נדרש כאן בדק בית לדירה מקבלן וחשוב כי חברת בדק בית רצינית ומנוסה תבצע אותו.

מהו בדק בית ומדוע הוא חשוב בתמ"א 38?

בדק בית הוא ביטוי אשר מתייחס ל"תקופת בדק", באופן המוגדר בסעיף 4 בחוק המכר (דירות). וזוהי הגדרתו של החוק לתקופה הזו – "תקופת בדק" – תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה". החוק מכתיב תקופות שונות לתום אחריותו של הקבלן הבונה למול רוכשי הדירות. על כל תקופת בדק שכזו, נוספת אף תקופת אחריות נוספת, אשר מתחילה במועד סיומה של תקופת בדק. כך, למשל, אורך תקופת הבדק הנוגעת לליקויי בניה במוצרי המסגרות והנגרות (כולל אלומיניום ופלסטיק) עומדת על שנתיים ימים, בעוד שתקופת הבדק שנוגעת לפגיעה בחיפוי חוץ (התנתקות, התקלפות או התפוררות) תעמוד על שבע שנים. גם כאן, כמו בעת קניית דירה חדשה, לצורך התקשורת עם הקבלן על בעיות בבניה יזדקק הדייר לשירותי חברת בדק בית, שתפיק את דו"ח ליקויי הבניה המקצועי הסוקר את הבעיות הקיימות בדירה.